Najem lokali mieszkalnych

Polub nas i bądź na bieżąco z naszym doradztwem

Najem lokali mieszkalnych

Zniszczenie lokalu, brak regulowania czynszu, odmowa dobrowolnego opuszczenia mieszkania po rozwiązaniu umowy najmu, długa egzekucja… to bardzo częste i nie jedyne oczywiście problemy z jakimi zmierzyć muszą się osoby, które udostępniają swój lokal najemcom. Jak zabezpieczyć interesy wynajmującego? O czym pamiętać sporządzając umowę? Jakie zmiany zostały wprowadzone w przepisach od 2017 roku? O tym wszystkim przeczytasz poniżej. Zapraszam do zapoznania się z artykułem;)

Czym jest najem i jak go umownie zabezpieczyć?

Najem to umowa zgodnie z którą wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu ustalony czynsz.

!!! UWAGA! Strony powinny określić w umowie czynsz w określonej wysokości. Brak ustalenia przez strony czynszu w formie pieniężnej lub świadczeniach innego rodzaju powoduje, że umowa ma charakter użyczenia a nie najmu.

Najpopularniejszym i jednocześnie najczęściej praktykowanym w umowach najmu zabezpieczeniem wynajmującego jest ustalenie tzw. kaucji. W prawidłowo sporządzonej umowie najmu kaucja powinna mieć taką wysokość, aby zabezpieczać roszczenia wynajmującego zarówno z tytułu nieuiszczenia czynszu i innych opłat, jak również uszkodzeń powstałych w lokalu. W przeciwnej sytuacji np. gdy ustalono kaucję jedynie na zabezpieczenie uszkodzeń powstałych w najmowanym mieszkaniu, nie daje ona możliwości potrącenia zaległych należności czynszowych czy opłat eksploatacyjnych.

Wysokość kaucji jest ustalana przez strony w umowie i zależy od ich woli przy czym nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Najem okazjonalny a instytucjonalny

Chociaż stosowanie kaucji jest celowe, to nie gwarantuje ona mimo wszystko kompleksowego zabezpieczenia interesów wynajmującego. Z reguły najemcy nie godzą się bowiem na zastrzeżenie kaucji w wysokości większej niż trzykrotność czynszu, co w przypadku zaprzestania przez nich jego terminowej wpłaty nie pozwala nawet na pokrycie należności za okres trwania postępowania o eksmisję. Z tej przyczyny wynajmujący coraz częściej decydują się na zawieranie umowy najmu okazjonalnego, zaś od 11 września 2017 r., możliwe jest zawarcie umowy najmu instytucjonalnego. Czym charakteryzują się te umowy i kiedy można z takiej formy skorzystać? Otóż:

Najem okazjonalny:

  • może być zawarty jedynie przez wynajmującego będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, przy czym umowa najmu musi być zawarta na okres nie dłuższy niż 10 lat,
  • umowa zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, jednak aby wywarła ona skutek, dołącza się do niej oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, opróżnieniu i wydaniu lokalu. Jest ono składane w formie aktu notarialnego,
  • najemca zobowiązany jest do wskazania lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania eksmisji (np. dom rodzinny). Konieczne jest także przedłożenie przez niego zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu, do którego może nastąpić eksmisja,
  • zaletą w stosunku do zwykłej formy najmu jest możliwość skorzystania z przyspieszonej procedury opróżnienia lokalu (eksmisji),
  •  aby umowa najmu okazjonalnego dawała możliwość skorzystania z szybkiej procedury eksmisyjnej, powinna zostać zgłoszona do właściwego urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej zawarcia,
  • umowa  ulega rozwiązaniu z upływem czasu na jaki była zawarta lub z upływem okresu wypowiedzenia,
  • możliwość zastrzeżenia kaucji w wysokości maksymalnie 6-krotnego czynszu.

Najem instytucjonalny:

  • może być stosowany przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali,
  • umowa najmu instytucjonalnego nie zawiera ograniczenia co do maksymalnie 10-letniego okresu, na jaki może być zawarta, czy konieczności zgłoszenia jej do właściwego US jako warunku do skorzystania z szybszej ścieżki eksmisyjnej,
  • oświadczenie najemcy złożone w formie aktu notarialnego zawiera także informację, że najemca przyjął do wiadomości, iż w razie konieczności wykonania eksmisji prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje,
  • zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu, jak i zmiany tej umowy, wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności,
  • możliwość zastrzeżenia kaucji w wysokości maksymalnie 3-krotnego czynszu.
Najem okazjonalny i instytucjonalny- eksmisja

Głównym celem zawierania umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego jest niewątpliwie przyspieszenie procedury eksmisyjnej bez konieczności przeprowadzania postępowania sądowego w tym zakresie. Znowelizowane przepisy mają zapewniać ochronę wynajmującym w sporze z byłym najemcą, który, pomimo braku podstaw prawnych, zamieszkuje w dawniej wynajmowanym lokalu.

Przebieg takiej procedury eksmisyjnej przedstawia się następująco:

  1. Doręczenie najemcy żądania opróżnienia lokalu, które musi mieć formę pisemną opatrzoną urzędowo poświadczonym podpisem właściciela nieruchomości. (Pismo powinno zawierać: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego, termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.)
  2. Jeżeli mimo upływu wskazanego terminu najemca nie opuścił lokalu, właściciel, który zgłosił wcześniej umowę do właściwego US, może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy o dobrowolnym opuszczeniu lokalu.
  3. Sąd nadaje jedynie klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu bez analizy merytorycznej sprawy.
  4. Po okresie około tygodnia właściciel lokalu może złożyć do komornika wniosek o eksmisję. Akt notarialny zawierający oświadczenie dłużnika jest traktowany na równi z wyrokiem eksmisyjnym.


Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.)

Ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 1610 ze zm.)

 

Najem lokali mieszkalnych
4 (80%) 1 vote

Polub nas i bądź na bieżąco z naszym doradztwem

Leave a Comment